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宅基地作为咱们农村人安身立命的“根据地”，基础居住保障作用不言而喻。可是随着我国城镇化进程的加快，大量农村人口外流等原因造成了宅基地的大量闲置荒废。
这些年国家也一直在推进宅基地的盘活制度改革，致力于让农民闲置变成财产收益。可是受限于宅基地的公有性质和使用属性，在土地变现方面受到诸多限制，这在一定程度上制约了土地的盘活利用和资产变现。
日前召开的中央农村工作会议和全国农业农村厅局长会议中明确，2026年将在规范有序做好农村各类资源盘活利用的前提下，继续加强宅基地规范管理。
1、2026年宅基地农屋将在出租、入股、合作等方式盘活利用基础上，将继续加大政策效能，采取更加灵活的方式，进一步激活资源价值，让闲置变成咱农民增收致富的重要途径。
2、对宅基地房屋等农村资源、资产的盘活利用，将采取更加严格的监管措施，确保宅基地盘活利用底线和相关限制。
根据以上政策及解读，我今天就为大家整理一下，今后这段时期内咱农民宅基地和房屋在盘活利用过程中要注意的4大方面，避免因不懂政策而“入坑”。
宅基地是集体内部的公有资产，一般情况下是不可以向村集体之外的其他集体成员转让出售。
目前很多地区在探索县域内宅基地跨村流转，但是这些政策只能在试点地区进行。咱们大多数农村还是不可以跨村买卖宅基地和农房的。
私下跨村出售宅基地、农房的，即便是双方签订有买卖合同，哪怕是付过款、建好了房，也是不受法律保护和承认的，一旦有一方反悔，双方当时签订的合同属于无效约定，不会起到相应约束和保护作用。这时所遭遇的损失将是很惨重的，尤其是在遇到征地、拆迁等面临补偿情况时，由于之前私下买卖行为不受法律承认和保护，土地补偿款默认归宅基地证登记的原村民。
受限于宅基地和农房只能在集体内部流转的政策，有些人就耍起小聪明：国家不让出售给城里人，可是允许向他们“租赁”呀。于是双方就通过一个超长期限的租赁合同，达到“以租代售”的目的。
要注意的是，这一“空子”钻不得，因为国家就没有给“以租代售”的想法留任何机会。我国民法典第705条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
也就是说，在订立宅基地租赁合同时，租赁期限最长只能是20年。如果合同中的租赁期限超过了20年，那这超过20年的部分就是无效的，将不被国家承认和保护。
也许有人说，那我可以在到期后续签啊，再续个20年，如果再到期，那就再续签，这样不也可以吗？是的，的确可以，但是谁能保证20年合同到期之后，租房的农民还继续愿意租赁呢？谁又能保证，合同到期后租房者还继续愿意出资租赁呢？
要知道20年是个不算短的时间段，这期间可能会出现意想不到的巨大变化。由此也可以理解国家的良苦用心：宅基地就是为老百姓居住所用的，在急需用时国家相关政策将会为农村老百姓起到托底保障。
另外，还需要注意的是：即便是租赁给城里人了，也只是将农房使用权暂时租赁了出去，租赁者也只能凭房暂时使用宅基地。但是由于租赁者不具有宅基地资格权，因此不能在老宅上进行房屋翻建或改扩建，只能依靠租赁的老房满足居住需求。
由于城镇居民具有资本优势，又有着“田园梦”的广泛现实需求，因此宅基地一个很重要的盘活利用市场就是城镇居民。但是由于还是受宅基地公有制所限，国家在2025年中央一号文件中明确提出两个“不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
两个不允许政策目的是保护咱农民的合法权益，确保宅基地这一农村基本居住保障资源，始终服务于本集体内成员，防止外部资本和非成员随意占用，避免农民因短期利益失去土地后生活无着，同时维护农村土地管理秩序和社会稳定。
对于宅基地利用上，也不是说随心所欲，想干嘛就干嘛。在利用上，尤其是对于城镇居民租赁的情况来说，一定要注意宅基地利用还有相应的用途管制。
为啥要有用途管制？就是国家为了尽可能为大家提供基本的居住需求保障，让农村宅基地资源得到合理利用。
有哪些用途管制呢？简单来说，宅基地只能用于农村村民建造住宅及其附属设施，比如盖房子、建厨房、厕所、院子等，严禁擅自改变用途。比如不能在宅基地上建工厂、商铺、别墅、会所等非居住建筑，也不能用来搞商业开发或其他非农业建设。
同时，使用宅基地必须符合土地利用总体规划和村庄规划，要按照规定的程序申请审批，不得未批先建、超面积占用。这是为了确保宅基地真正用于满足农民的居住需求，防止土地资源被乱用或浪费，保护耕地和农村土地的合理利用。
对于2026年咱们农民手中的宅基地管理要求，国家的态度已经亮明：那就是在严格监管的前提下，规范有序盘活闲置价值，以此来释放出更大的农村活力，让农民得到更多的财产性收入。但是做什么事都有个前提，宅基地利用也不例外，这需要我们在法律许可的框架内，避开咱们上面提到的四个“坑”，这样咱们的这份收益才来的更稳妥、安全。
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